近日，某贷款中介在微信中发布了一则关于商业贷款利率政策变化的通知，称从即日起新签5年期以上的商业贷款利率将不低于3%。这一消息迅速在网络上引发广泛关注。随后，该内容得到了证实：新发放的首套房贷利率确实将不低于3%。
此次调整的原因在于央行调降政策利率以及取消房贷利率下限等政策刺激下，银行纷纷下调房贷利率，甚至出现了商贷利率低于公积金贷款利率的情况。住房公积金制度是中国在20世纪90年代初推出的一项政策性住房金融制度，具有低利率和普惠性的特点。因此，商贷与公积金利率“倒挂”现象一度引起市场关注。
央行在《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，在有效信贷需求不足的情况下，银行过度竞争贷款，部分贷款利率特别是大企业贷款利率明显低于同期限国债收益率。极少数银行为了抢占市场份额，甚至以显著低于保本点的利率水平发放房贷，这对可持续支持实体经济发展不利。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这种内卷式竞争不仅会导致银行不计成本抢客户（比如贷款返点），还会降低贷款审批门槛，后期可能会使不良率上升。此外，市场可能会形成利率继续下降的预期，导致购房客户推迟买房。更严重的是，客户会根据哪家银行的利率更低来选择贷款银行，从而引发无序的价格战，对金融稳定产生冲击。
然而，商贷与公积金贷款利率“倒挂”并非完全由银行过度竞争造成。招联首席研究员董希淼解释称，在广州，部分银行对首套房贷利率定价为同期限LPR减100个基点。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%，原来已经签订合同的贷款实际执行利率为2.6%，低于公积金贷款利率。
当前低利率环境下，公积金贷款的优势难以显现，这引发了关于公积金制度是否已成鸡肋的讨论。实际上，市场对于公积金存废的争议早已存在。