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任泽平:中国房地产十大预测

放大字体  缩小字体 发布日期:2024-06-11 00:45:11  来源:互联网  作者:亿席商务网  浏览次数:26
核心提示:文:任泽平团队房地产是国民经济第一大支柱行业,事关经济恢复、民生就业和金融风险,一定要软着陆,避免硬着陆。我国当前处于新旧动能转换关键阶段,房地产稳,则经济稳,就业稳,金融稳

任泽平:中国房地产十大预测

房地产是国民经济第一大支柱行业,事关经济恢复、民生就业和金融风险,一定要软着陆,避免硬着陆。我国当前处于新旧动能转换关键阶段,房地产稳,则经济稳,就业稳,金融稳。当前房地产市场供求关系发生重大变化,未来形势如何?

我们做出了中国房地产的十大预测:

1、房地产大开发时代落幕,进入存量房主导时代,20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点出现。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

2、土地财政面临转型,土地财政占地方财力三成,地方债务问题凸显,亟待化解,推动向税收财政和股权财政转型。

3、房地产市场面临调整分化,调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆,分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显。

4、人口往都市圈城市群迁移,东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力,未来二八开,美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。

5、房地产市场能否软着陆,很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利,关系几千万人就业、几十个上下游产业链,以及占比近四分之一的金融信贷安全,未来2-3年很关键。不可大意,全球经济史表明,房地产是周期之母,十次危机九次地产。

6、放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋,这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施,形势已变,房地产市场从防过热转向防过冷,应加快取消限制性措施,促进房地产市场软着陆。可以考虑持续大幅降息、组建住房银行收购开发商库存用于保障房,当务之急是重启市场信心。

7、房地产行业洗牌是大势所趋,大部分房企将消失或被并购重组,加大力度支持优质房企重组行业,优胜劣汰,这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。

8、房地产销售和投资将逐步放缓,预计在未来2年左右见底,未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

9、三大工程是2024年房地产投资的主要支撑,资金主要来自中央政府,可考虑组建住房银行,收购开发商库存用于保障房,开发商获得资金后优先用于保交楼,有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。

10、城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举是实现房地产市场供求平衡健康发展的治本之策,改变认知,顺应经济规律。

10预测十:城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举

1预测一:房地产大开发时代落幕,进入存量时代

房地产大开发时代落幕,进入存量房主导时代。当前20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点已出现,城镇化率达66%,套户比超过1.09。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

从需求看,人口方面,中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值。2023年末常住人口城镇化率达66.16%,城镇常住人口比上年末增加1196万人。国际经验表明,城市化发展近似一条稍被拉平的“S型”曲线,中国目前处于快速发展期(30%-70%)的减速发展阶段末期。根据我们预测,到2040年中国城镇化率将达约78.6%,对应城镇人口10.5亿人,比2020年增加约1.5亿人。任泽平:中国房地产十大预测

从供给看,1978-2022年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.6亿套,套户比从0.8增至1.09。相比美国、日本的1.17、1.16,德国、英国的1.03、1.02,国内住房从供给短缺到总体平衡。

总体看,中国20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过,存量住房套户比近1.1和房地产新发展模式加快构建,标志着中国房地产市场告别高增长阶段。

任泽平:中国房地产十大预测

任泽平:中国房地产十大预测

2预测二:土地财政向税收财政、股权财政转型

土地财政面临转型,土地财政占地方财力三成,地方债务问题凸显,亟待化解,推动向税收财政和股权财政转型。

在土地财政制度设计中,地方政府依赖土地财政,房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%,地价占房价5成左右。近两年受经济下行周期影响,地方政府土地财政空间持续收缩,2023年的国有土地使用权出让收入是5.8万亿元,跌破6万亿大关,同比下降13.2%,相比2021年高点的8.7万亿元少了2.9万亿。

从宏观层面看,2022年地方政府与房地产相关收入总额8.6万亿,其中国有土地出让金收入6.7万亿,5个房地产特有税种税收合计1.9万亿。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%,后降至2022年的26.0%。2022年土地出让收入和房地产专项税占商品房销售额的63.4%。

从中观城市看,选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2022年,土地成本占房价的49.0%,税收成本占14.4%,建安费用占比19.5%,企业毛收入为7.0%,土地成本加税收成本占房价的5成左右。将2014-2022年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现,土地价格每提高一个百分点,房价提高0.2个百分点,且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。

2024年3月5日,《政府工作报告》部署2024年重点工作,提到“统筹好地方债务风险化解和稳定发展,进一步落实一揽子化债方案,妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险”, “谋划新一轮财税体制改革”。化解地方隐性债务需要深化改革,处理好中央与地方、政府与市场、政府与金融等关系。

财税改革是中长期必然选择,要推动土地财政向税收财政和股权财政转型。长期看,一方面,促进土地财政转型,加力发展新基建、新能源等产业建设,培育地方产业高地;另一方面,从土地财政转型股权财政,当前已有部分地方政府的超前意识摆脱房地产的依赖,打造地方特色产业集群。例如,安徽加速建设以信息技术、新能源、新材料为代表的新兴产业聚集地,常州大举“新能源之都”建设,通过股权投资孵化企业并拓宽财政收入渠道。

任泽平:中国房地产十大预测



 

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