欠交物业费，物业公司能否限制单元门禁止使用？小区房屋存在质量问题，业主能否拒绝支付物业费？老物业不走，新物业进不来，物业管理交接一团糟怎么办？最高人民法院近日发布的五个物业服务合同纠纷典型案例，以清晰的裁判规则厘清权责边界，指导各级人民法院妥善应对物业领域的新情况新问题，解决人民群众急难愁盼问题。
案例一显示，2021年9月，某小区业主张先生因欠交物业费被禁止使用所住单元电梯及门禁系统。与物业公司交涉无果后，他起诉至法院。审理法院认为，《民法典》规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。对张先生欠交物业费的违约行为，物业公司可另行依法维权。法官释法后，物业公司恢复了张先生的门禁系统使用权。
最高人民法院指出，物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度。业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益。
业主的合法权益受保护，物业公司的责任也不能无限扩大。案例二中，业主徐某某以其房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题为由，辩称不应支付物业费。审理法院认为，房屋问题属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与涉案物业服务合同不属于同一法律关系，业主以房屋质量问题为由抗辩主张不应支付物业费缺乏依据。
最高人民法院指出，物业服务人的义务主要包括维修养护、秩序维护、安全保护、制止违法行为、向有关行政主管部门报告并协助处理等义务。房屋专有部分的质量、设计等问题不属于物业服务人应担责的义务范围。该案例有助于厘清物业服务合同关系与其他法律关系，引导业主正确区分责任主体，依法依规理性维权，妥善平衡物业服务合同各方合法利益。