最近和几个朋友聊天，话题总绕不开房子。在武汉工作的小林盯着一套次新房看了三个月，中介说“业主又降了5万”，他却更犹豫：“万一我买了，下个月又降呢？”而在三线城市老家的表姐看着朋友圈中介发的房源同样犯愁：“现在不买，以后会不会没这么便宜的？但买了，这房子能保值吗？”
近五年里，中国房地产市场的节奏忽快忽慢，每一个数据都在刷新大众的认知。开发商一边年终冲量推折扣，一边缩减拿地规模；购房者一边攥着存款不敢动，一边又怕错过“抄底”。据国家统计局数据显示，2025年1-9月，全国房地产开发投资同比下降13.9%，新建商品房销售面积下降5.5%，但与此同时，北京、上海的二手房成交量回温，杭州3月二手房成交甚至突破万套，仅次于2017年4月，创下近8年来新高。
一边是全国数据的“冷”，一边是核心城市的“暖”；一边是“房价还会跌”的担忧，一边是“好房源会被抢”的恐慌。矛盾之后，房地产市场彻底告别了“一刀切”时代。
很多人还在用“楼市好不好”来概括整个市场，但2025年的真相是，没有“统一的楼市”，只有“你城市的楼市”。不同能级城市、甚至同一城市的不同区域，走势并不一样，这种分化已成常态。一线和强二线城市的“结构性回暖”明显，如北京、上海、深圳和杭州的二手房成交量显著上升，但这种“回暖”不是过去的“普涨”，而是典型的“以价换量”。
三四线城市则面临完全相反的困境。麟评居住大数据研究院的数据显示，2025年上半年，三四线城市房价收入比为7.4，较2023年下降3%。这意味着一个普通家庭买一套房需要7.4年的家庭可支配收入，但即便如此，房子还是难卖。表面的供需失衡反映出三四线城市人口流出、产业支撑不足的现实。