内需是经济发展的驱动力，二十届三中全会《决定》强调了构建完整的内需体系。近期的政治局会议也着重指出，通过创新驱动和挖掘内需潜力，侧重提振消费来扩大国内需求，经济政策应更关注民生福祉和消费促进。
房地产消费在管理总需求中扮演关键角色。当前，有效运用货币政策工具是促进住房消费的关键。近期，关于降低存量房贷利率的话题引发了热烈讨论。部分购房者期待利率降低，而一些投资者则担忧银行息差压缩可能引发系统性风险，双方观点各有依据。
自2022年10月起，基于房地产市场状况，我们不断呼吁调整存量房贷利率，坚持在特殊时期采取特别措施，以扭转市场预期，争取时间缓解需求不振的现状。房地产市场的真正复苏，除需改革限制性政策、重建信誉和预售制度外，还需依靠房贷利率等金融手段作为市场资源配置的核心杠杆。
过去三年，住建部等部门努力协调保障交房，这不仅关乎民生，也是重塑行业信誉、提振市场信心的关键。房地产行业要稳定并恢复活力，需依靠市场机制，而货币政策的支持在此刻尤为重要，它能缓解需求疲软带来的企业盈利下降、投资意愿减弱及居民购房意愿减退，有助于防范金融风险。
尽管去年存量房贷利率已有调整，但与新增房贷的息差依然显著，如北京地区两者差距达1.35%。此外，上半年A股上市银行数据显示，个人住房按揭贷款余额整体减少，反映出市场现状。
银行界对于存量房贷利率下调持审慎态度，强调需综合考量风险防范与问题解决。然而，发展是首要任务，房贷利率调整需全面规划。金融部门应广泛听取意见，适度调整边际存量贷款利率，考虑将符合条件的二套房贷利率转为首套房标准，同时灵活调整住房公积金贷款政策，以适应家庭变化。
房地产行业面临自我修复能力不足的问题，改革迫在眉睫。确保正确的改革方向，根据经济环境的轻重缓急，优化房地产相关的金融、财税政策至关重要。虽然银行利润可能因息差缩小而受影响，但长期看，这有助于改善资产质量，提升金融安全与经济稳定性。